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考试法律常识之民法(79)：建筑物区分所有权
建筑物区分所有权，指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。须注意：不要错误地以为，只有高楼大厦才能形成建筑物区分所有权。例如：一栋平房，左边一户(独立产权），右边一户（独立产权），中间共用一面墙。这也形成了建筑物区分所有，只不过是世界上最简单的建筑物区分所有。享有建筑物区分所有权的人称为业主。《建筑物区分所有权解释》第1条扩大了业主的范围，扩大到一部分尚未取得专有部分所有权的人。业主包括三类人：(1)依照不动产登记取得专有部分所有权的人；(2)通过合法建造、继承、受遗赠、法院判决取得专有部分所有权，尚未办理宣示登记的人；(3)与建设单位签订买卖、赠与等合同，已经交付房屋，尚未办理过户登记的人。(一)专有权1.专有权的特点：(1)专有权具有所有权的效力。由此可作两个推论：①业主转让其专有权时，其他业主不享有优先购买权（无简化物权关系之压力！②如管理规约规定业主不得转让房屋，属于违反物权法定的约定，该约定不发生物权效力。(2)专有权受到较多限制。体现在：①业主将住宅改为经营性用房的，应经有利害关系的业主同意。所谓“有利害关系的业主”，指本栋建筑物内的所有其他业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张自己属于有利害关系的业主的，应当证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。②行使专有权不得危及建筑物的安全。否则其他业主可行使物权请求权。(3)专有权在区分所有权中居于主导地位。体现在：①取得专有权即同时取得共有权和成员权；反之，丧失专有权即同时丧失共有权和成员权。②专有权的大小，决定共有权的持有份比例，决定管理权的大小。2.专有权的客体：(1)业主专有的住宅或经营性用房（地板、天花板和四壁形成的空间）。(2)买卖合同明示由业主单独所有的车位、车库(《物权法》第74条第1款)。(3)买卖合同明示由业主单独所有的绿地（《物权法》第73条。(4)具有构造、利用上的独立性，能予房屋登记的摊位(《建筑物区分所有权解释》第2条)。(5)买卖合同明示归业主专有的露台（《建筑物区分所有权解释》第2条。(二)共有权(★★★)1.共有权的客体。包括：(1)建筑物的基本构造部分。如支柱、屋顶、梁、柱、外墙、承重墙、地下室。(2)建筑物的公用设施。如楼梯、走廊、电梯、给排水系统、公共照明设备、贮水塔、消防设备、大门、通信网络设备、避难层、设备层、设备间。(3)建筑物占有的地基使用权（建设用地使用权或宅基地使用权），以及小区内的空地(但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外）。(4)建筑区划内的绿地（属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外）。(5)建筑区划内的道路（属于城镇公共道路的除外)。(6)建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房。(7)占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位。(8)建筑物及其附属设施的维修资金。2.业主对共有部分的权利与义务。除非另有约定，区分所有人按照“持有份”对共有部分享有权利，负担义务。所谓“持有份”，指专有部分的面积占建筑物总面积的比例。(1)对共有部分的权利包括：①使用权，业主有权共同使用和轮流使用共有部分。②收益权，业主有权依照其持有份取得因共有部分产生的收益。(2)共有部分的义务包括：①以共有部分的本来用途使用共有部分。②按照各自的持有份分担共同费用和其他负担；并且不得以放弃权利为由不履行义务。须注意：建筑物区分所有权中的共有权既不是按份共有（不得请求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一种特殊的共有，又被称为互有。(三）管理权(★★★)1.行使共同管理权的组织。包括：⑴业主大会。由全体业主组成，是业主的意思形成机构。⑵业主委员会。由业主大会选举产生的部分业主组成的组织机构，是业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会的法律地位：(1)不具有作为原告起诉业主的诉讼主体资格。根据《物权法》第83条，业主大会和业主委员会虽有权请求业主停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失，但无权对该业主提起诉讼。只能由受到侵害的业主提起诉讼。须注意：这一制度目前有所松动。根据《物业服务纠纷解释》第8条的规定，业主大会决议解聘物业服务企业后，业主委员会有权解除物业服务合同（行使任意解除权，此时若出现争议，业主委员会可作为原告起诉)，但业主委员会仍不承担责任，若有业主欠缴物业费，物业服务企业仍只能请求业主支付。(2)业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，但应当在知道或者应当知道决定作出之日起1年内行使。2.业主大会的表决规则。(1)决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意（包括本数，达到2/3即可）（双绝对多数决）：①筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金。②改建、重建建筑物及其附属设施.(2)决定下列事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（达到半数还不行，须超过50%)(双简单多数决)，即《物权法》第76条第1款第(一）项至第（四）项、第（七）项规定的事项。须注意：《建筑物区分所有权解释》第7条规定，决定下列事项，也属于应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的事项：①改变共有部分的用途》②利用共有部分从事经营性活动；③处分共有部分。还须注意：业主人数的确定。根据《建筑物区分所有权解释》第9条的规定：①原则上，业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。②但建设单位尚未出售和虽以出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。总人数，按照上述的统计总和计算。典型真题王某有一栋两层楼房，在楼顶上设置了一个商业广告牌。后玉某将该楼房的第二层出售给了张某。下列哪些选项是正确的？(08年·卷三·58题一ABCD)A.张某无权要求王某拆除广告牌B.张某与王某间形成了建筑物区分所有权关系C.张某对楼顶享有共有和共同管理的权利D.张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益[答案解析]①王某将楼房的第二层出售给张某后，王某与张某对房屋形成建筑物区分所有。故B选项正确。②屋顶属于业主共有，王某与.张某享有共有和共同管理的权利，故C选项正确。③根据《物权法》第76条以及《建筑物区分所有权解释》第7条，将设置于楼顶的广告牌撤除，属于改变共有部分的用途，须经王某和张某之“双简单多数决”才能形成有效的决议，张某一人的同意仅达到半数，尚未超过半数。故A选项正确。④拫据《物权法》第72条第1款，业主对共有部分享有共益权，张某有权要求与王某分享其购房后的广告收益，故D选项正确。
考试法律常识之民法(72)：基于法律行为物权变动的区分原则
第15条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。1.区分原则的含义。在基于（通过）法律行为的物权变动中，应在观念与制度上区分物权变动效果的犮生与债权效果（法律行为生效）的发生。①法律行为是否生效，债权效果是否发生，应依照法律行为制度确定。②物权变动效果是否发生，应依照物权变动的规则确定。③因欠缺公示手段导致不能发生物权变动效果的，法律行为的效力不因此而受影响。2.区分原则的具体内容。《物权法》第15条确立了基于法律行为的不动产物权变动中的区分原则。不仅如此，所有基于法律行为的动产物权变动也遵循区分原则。举其要者：(1)房屋买卖（赠与）中，若未办理过户登记，物权变动不能发生，买受人（受赠人）尚未取得房屋所有权，但登记不是房屋买卖（赠与）合同的生效要件，房屋买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第15条)。(2)不动产抵押中，若未办理抵押登记，则抵押权未设立，但不因此影响抵押合同的生效，抵押合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第187条)。(3)动产买卖（赠与）中，若未交付动产，不能发生动产所有权变动，买受人（受赠人）尚未取得动产所有权，但交付不是动产买卖（赠与）合同的生效要件，买卖（赠与）合同是否生效依照《合同法》确定（《物权法》第23条)。(4)动产质押时，未交付动产（或者采用占有改定方式交付）的，质权未设立，但不因此影响质押合同的效力（《物权法》212条）特别提示(1)中国大陆的区分原则是“有中国特色”的区分原则。与德国、台湾地区的区分原则含义不同。(2)德国、台湾地区之区分原则的内容。德国、台湾地区的区分原则系将法律行为区分为负担行为和物权行为，引起物权变动的系其中的物权行为。例如：甲将一辆汽车以30万元出卖给乙，并向乙完成现实交付。其区分原则的内容是：①甲、乙间买卖合同系负担行为，其效力仅在于产生买卖合同中的债权债务，负担行为本身不能导致汽车所有权由甲移转给乙。②欲使汽车所有权由甲移转给乙，须在负担行为之外，另行成立有效的物权行为（其内容是：甲愿意向乙移转汽车的所有权，乙愿意受让汽车的所有权），有效的物权行为加公示（汽车的交付）才能导致汽车所有权的移转（物权变动）。(3)中国大陆区分原则的内容。中国大陆不承认负担行为与物权行为的区分。基于法律行为的物权变动中的区分原则系将法律效果区分为物权变动效果的发生与法律行为生效效果的发生（见例1)。例1甲将房屋出卖给乙，交付了房屋，但尚未办理过户登记。①裉据区分原则，因未登记，尚未取得房屋所有权，但甲、乙间的房屋买卖合同已经生效。②区分原则的价值在于：(a)未经公示（登记），不发生所有权变动，以保护交易安全（再同甲交易之人的交易安全)。(b)甲、乙间的买卖合同已经生效，乙享有合法的债权。基于该债权，乙有权请求甲办理过户登记，甲拒绝的，乙可通过强制执行取得房屋的过户登记。③若甲铁了心不让乙取得房屋所有权，甲只有两种方法：第一，放一把火将房屋烧毁；第二，将房屋出卖给不知情的第三人并办理过户登记。这样，乙确实不能取得房屋所有权了，但乙仍可基于有效的买卖合同请求甲承担损害赔偿等违约责任。区分原则VS物权变动的无因性(1)德国、台湾地区有物权变动的无因性这一制度。意思是，在基于法律行为的物权变动中，即使作为原因的负担行为无效，只要作为处分行为的物权合同有效，则物权变动仍然发生。物权变动不因负担行为的无效而无效。例如：甲（30岁）将汽车出卖给乙（15岁），且交付了汽车，乙的父母知道后拒绝追认。甲、乙间的买卖合同（负担行为）因乙为限制民事行为能力人而无效，但甲、乙间移转汽车所有权的物权合同（因其内容仅仅使乙取得汽车所有权，属于使乙纯获法律上利益的行为）却不因乙属于限制民事行为能力而无效，相反物权合同为有效，故乙仍取得汽车所有权。但是，由于买卖合同无效，乙取得汽车所有权构成不当得利，应向甲返还不当得利（汽车所有权）。(2)中国大陆不承认物权变动的无因性。相反，遵循的是基于法律行为之物权变动的有因性。即所有基于法律行为的物权变动，若其法律行为无效、不成立或者被撤销，即使动产已经交付、不动产已经办理过户登记，依然不能发生物权变动的效果。(3)在中国大陆，基于法律行为的物权变动，可作如下归纳：①反着不发生影响。即未交付、未登记的，不影响法律行为的生效。②正着发生影响。即法律行为不成立、无效、被撤销的，不可能发生物权变动的效果（见例2)。例2《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日颁布后，甲、乙为了好玩，想单纯体验一把不动产过户登记，就签订了份虚假合同，合同约定甲将自己房屋出卖给乙。后双方基于该买卖合同将房屋登记在乙名下。①甲、乙的买卖合同属于双方虚假行为，无效。②因买卖合同无效，虽已办理过户登记，物权变动不能发生，乙不能取得房屋所有权，甲仍为房屋所有权人。③对区分原则应有正确的理解。经典真题乙买甲一套房屋，已经支付I/3价款，双方约定余款待过户手续办理完毕后付清。后甲反悔，要求解除合同，乙不同意，起诉要求甲继续履行合同，转移房屋所有权。下列哪一选项是正确的？（07年?卷三?6题一C)A.合同尚未生效，甲应返还所受领的价款并承担缔约过失责任B.合同无效，甲应返还所受领的价款C.合同有效，甲应继续履行合同D.合同有效，法院应当判决解除合同、甲赔偿乙的损失[答案解析]根据区分原则，甲、乙的房屋买卖合同已经成立并生效，故A选项错误；B选项错误；C选项正确。同时，甲并不享有法定解除权或约定解除权，甲请求解除合同的请求无事实依据，应予驳回，故D选项错误。
