考试法律常识之民法(78)：更正登记、异议登记、预告登记
③若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为在法律上不受异议登记的影响（在事实上会受到影响）（见例3)。例1哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①根据《物权法》第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记（注意：若不托关系是不可能过户登记的），丙也不能善意取得。②原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分（即主观上恶意)。例2哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。①异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。②在现实中，事情可能是这样进展的：丙发现有异议登记（尚未被涂销），就问哥哥这是怎么回事。哥哥于是编造谎言，谎称房屋属自己单独所有，有人羡慕嫉妒恨，恶作剧来了一个异议登记(但自感理亏，所以30天来不敢起诉），丙闻言方才敢下手购买（此时丙主观上就是善意的了)。例3哥哥独自投资建造了一栋房屋，且办理初始登记。弟弟认为哥哥应尽手足之情，给自己几间，被哥哥拒绝，弟弟于是去办理了异议登记。哥哥见弟弟胡闹，就将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦，因为理性的买受人看见异议登记后，不敢下手购买。若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害，弟弟应承担损害赔偿责任。②但是，该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍，现哥哥将房屋出售给丙，并潇洒地办理了过户登记，丙取得了房屋所有权。③丙属于继受取得房屋所有权，不是善意取得，因为哥哥的出售行为属于有权处分。在法律上，异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。(三)预告登记(《物权法》第20条）（★★)1.预告登记的种类：实践中，预告登记主要包括：①商品房预售登记。②在建工程抵押的预告登记。③抵押权顺位的预告登记。2.预告登记的效力：(1)办理了买卖（赠与）等旨在移转所有权的合同的预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分（出售、赠与、抵押等）该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力)。(2)预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力：①债权消灭。②自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。例4房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后（此时房屋所有权仍属于甲），甲擅将该套房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。①此例彰显预告登记之保障不动产债权实现的作用。②甲的处分不能发生物权效力，丙不能取得房屋所有权(注意：若不托关系是不可能办理过户登记的)。③乙有权请求甲涂销丙之登记，并给自己办理过户登记。④甲、丙合同有效，丙可对甲主张违约责任。例5房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押，并办理了抵押预告登记。房屋建好后，未经乙同意，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2009年4月1日办理了抵押登记。乙亦在可以办理抵押本登记之曰起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2009年4月20日。①此例彰显抵押预告登记之顺位保障作用。②乙的抵押权登记在后，但由于预告登记在前，故乙的抵押权优先于丙的抵押权。③要正确理解《物权法》第20条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的意思。其含义是：(a)若办理了买卖（赠与）等旨在移转所有权合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，出卖、赠与、抵押该不动产的，不发生物权效力。（b)若办理了抵押合同的预告登记，未经预告登记权利人的同意，抵押该不动产的，仍可发生抵押权设立的效果，只是顺位靠后。例6房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。房屋建成后，在给乙办理过户登记前，甲宣告破产。①此例彰显预告登记之破产保护作用。②多亏预告登记襄助，该房屋虽属甲的破产财产，乙仍有权请求破产管理人给自己办理过户登记。典型真题甲公司开发写字楼一幢，于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司，约定半年后交房，乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记。2008年6月2日甲公司因资金周转困难，在乙公司不知情的情况下，以该层楼向银行抵押借款并登记。现因甲公司不能清偿欠款，银行要求实现抵押权。下列哪一判断是正确的？（09年.卷三?8题一C)A.抵押合同有效，抵押权设立B.抵押合同无效，但抵押权设立.C.抵押合同有效，但抵押权不设立D.抵押合同无效，抵押权不设立[答案解析]①买卖合同之预告登记的效力有二：(a)不动产所有人的处分权因预告登记受到限制，未经预告登记权利人的同意不得处分该不动产；处分的，不发生物权变动效力。(b)预告登记权利人的不动产债权具有排他效力。②《物权法》第20条还贯彻了《物权法》第15条的区分原则，即未经预告登记权利人同意处分该不动产的，只是不能发生物权变动的效果，但并不因此影响处分合同的效力。具体到本题，甲与银行的抵押合同是有效的，但不能发生抵押权设立的法律效果（办理了抵押登记也不行!）。故本题唯一正确的答案C选项。
2016年军队文职人员招聘考试（经济学）考前模拟试题及答案五-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育
2016年军队文职人员招聘考试（经济学）考前模拟试题及答案五发布时间：2017-07-20 21:36:521). 单位代码由9位阿拉伯数字组成，反映了该单位的行业、登记注册类型、隶属关系等特征。( )正确答案：错2). 甲公司进行房屋预售，3月1日将一套房屋预售给乙，双方签订了预售合同并办理了预告登记；5月1日，甲公司又与丙签订了预售合同，将同一套房屋预售给丙；交房时间届至，乙、丙同时向甲公司提出交付房屋的请求。有关本案的下列说法中，正确的是( )。A.甲公司应当将房屋交付给乙，并为其办理房产登记B.甲公司应当将房屋交付给丙，并为其办理房产登记C.甲公司应当将房屋交付给乙和丙，并将乙、丙登记为房屋共有人D.由甲公司自行选择向谁交付房屋，为谁办理房产登记正确答案：A答案解析：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3). 下列票据行为中，属于基本票据行为的是( ).A.承兑B.付款C.背书D.出票正确答案：D
