考试法律常识之民法(170)：买卖不破租赁
第190条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《城镇房屋租赁合同解释》第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现权押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。(1)买卖不破租赁的构成要件有三：①租赁合同有效；②出租人已将租赁物交付给承租人（承租人占有中）；③租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。(2)买卖不破租赁的法律效果：新的所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”，什么都不需要做，什么都不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人变更为新的所有权人。换言之，这是一种法律规定的合同权利义务的概栝承受，属于债权债务的法定移转。特别提示(1)就租赁物而言。动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。(2)就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：①出租人为租赁物的所有权人的；②出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。例1甲出国期间，委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意，擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间，甲死亡，丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙，但是，根据《合同法》第228条，乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人，乙也无出租的权利，故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是：根据《物权法》第34条，所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。例2甲将一辆汽车出租给乙，乙经过甲的同意转租给丙。在两个租赁合同存续期间，甲将汽车出卖给丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租赁合同适用买卖不破租赁；②乙虽非所有人，但乙经过甲同意转租给丙，故乙、丙的租赁合同也适用买卖不破租赁。③适用买卖不破租赁的效果是：由丁自动替代甲成为出租人，新的租赁关系是：丁出租给乙，乙转租给丙。例3甲将一套房出卖给乙，交付了房屋，但未办理过户登记。未经甲同意，乙将该房屋出租给丙。租赁期间，甲又将该房屋出卖给丁，并给丁办理了过户登记。①乙不是房屋的所有人，但乙作为买受人，在房屋交付后，有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙（这就和承租人不同了！）。乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁的效果是：丁替代乙成为出租人。2.买卖不破租赁规则的例外。下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的（通说观点）；②先抵押后出租，抵押权巳经登记的（《物权法》第190条）；③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。例4甲将一套房抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲又将该房出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该房屋，丁以300万元的价格购得。①租赁物上存在抵押权的，抵押权人与承租人均有受保护的必要。但二者有冲突：买卖不破租赁规则对抵押物的变价将产生负面影响(阻碍潜在的买受人参与竞买)。②所以，《物权法》第190条规定：“先抵后租，且办理了抵押登记”的，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，租赁合同不再适用买卖不破租赁。③因此，甲、丙的祖赁合同不适用买卖不破租赁，根据《物权法》第34条，丁取得所有权后，丁可对丙行使返还原物请求权。④须注意：此例中，丙不受买卖不破租赁规则保护；但是，若丙参与拍卖，依照《合同法第230条，在同等条件下，丙对丁享有优先购买权（原因：丙行使优先购买权，不会对抵押物的变价产生负面影响)。切记！特别提示租赁物上存在抵押权，租赁期间，抵押权人行使抵押权导致租赁物所有权变动的，在下列两种情况下，根据《物权法》第190条，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人须法定承受该租赁合同：(1)先出租，后抵押的；(2)先抵押，后出租，抵押权未登记的。例5甲将一套房出租给乙后，甲又将该房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。甲、乙租赁合同存续期间，丙实行抵押权拍卖房屋，被丁购得。①这属于“先租后抵”，无论抵押权是否登记，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破祖赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。例6甲将一辆汽车抵押给丙，未办理抵押登记。此后，甲又将该汽车出租给乙。租赁期间，丙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。①这属于“先抵后租，抵押权未登记”，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。
