考试法律常识之民法(170)：买卖不破租赁

第190条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《城镇房屋租赁合同解释》第20条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现权押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。(1)买卖不破租赁的构成要件有三：①租赁合同有效；②出租人已将租赁物交付给承租人（承租人占有中）；③租赁期间内，租赁物的所有权因买卖、互易、赠与、投资、抵押权的实现、继承、遗赠、企业合并等原因发生变动。(2)买卖不破租赁的法律效果：新的所有权人法定承受该租赁合同。所谓“法定承受”，什么都不需要做，什么都不需要说，原租赁合同的权利义务内容维持不变（租金、期限等），自动将出租人变更为新的所有权人。换言之，这是一种法律规定的合同权利义务的概栝承受，属于债权债务的法定移转。特别提示(1)就租赁物而言。动产（如汽车）租赁合同与不动产（如房屋）租赁合同，均适用买卖不破租赁规则。(2)就租赁合同的类型而言。以下两类租赁合同均适用买卖不破租赁规则：①出租人为租赁物的所有权人的；②出租人虽非租赁物的所有权人，但出租人享有订立该租赁合同的权利的。例1甲出国期间，委托乙代为看管一套房屋。乙未经甲同意，擅自以自己的名义将该房屋出租给丙。租赁期间，甲死亡，丁作为唯一的继承人继承了该房屋。①乙擅自将甲的房屋出租给丙，但是，根据《合同法》第228条，乙、丙的租赁合同有效。②乙不是租赁物的所有人，乙也无出租的权利，故乙、丙的租赁合同不适用买卖不破租赁。③不适用买卖不破租赁规则的效果是：根据《物权法》第34条，所有权人丁有权对丙行使返还原物请求权。例2甲将一辆汽车出租给乙，乙经过甲的同意转租给丙。在两个租赁合同存续期间，甲将汽车出卖给丁，并以指示交付的方式完成交付。①甲系所有人，故甲、乙的租赁合同适用买卖不破租赁；②乙虽非所有人，但乙经过甲同意转租给丙，故乙、丙的租赁合同也适用买卖不破租赁。③适用买卖不破租赁的效果是：由丁自动替代甲成为出租人，新的租赁关系是：丁出租给乙，乙转租给丙。例3甲将一套房出卖给乙，交付了房屋，但未办理过户登记。未经甲同意，乙将该房屋出租给丙。租赁期间，甲又将该房屋出卖给丁，并给丁办理了过户登记。①乙不是房屋的所有人，但乙作为买受人，在房屋交付后，有权不经所有权人甲的同意将房屋出租给丙（这就和承租人不同了！）。乙、丙的租赁合同适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁的效果是：丁替代乙成为出租人。2.买卖不破租赁规则的例外。下列三种情形，不适用买卖不破租赁规则：①租赁物被没收、征收的（通说观点）；②先抵押后出租，抵押权巳经登记的（《物权法》第190条）；③房屋在出租前巳被人民法脘依法查封的（《城镇房屋租赁合同解释》第20条）。例4甲将一套房抵押给乙，办理了抵押登记。此后，甲又将该房出租给丙，租期5年。半年后，乙行使抵押权拍卖该房屋，丁以300万元的价格购得。①租赁物上存在抵押权的，抵押权人与承租人均有受保护的必要。但二者有冲突：买卖不破租赁规则对抵押物的变价将产生负面影响(阻碍潜在的买受人参与竞买)。②所以，《物权法》第190条规定：“先抵后租，且办理了抵押登记”的，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，租赁合同不再适用买卖不破租赁。③因此，甲、丙的祖赁合同不适用买卖不破租赁，根据《物权法》第34条，丁取得所有权后，丁可对丙行使返还原物请求权。④须注意：此例中，丙不受买卖不破租赁规则保护；但是，若丙参与拍卖，依照《合同法第230条，在同等条件下，丙对丁享有优先购买权（原因：丙行使优先购买权，不会对抵押物的变价产生负面影响)。切记！特别提示租赁物上存在抵押权，租赁期间，抵押权人行使抵押权导致租赁物所有权变动的，在下列两种情况下，根据《物权法》第190条，仍适用买卖不破租赁规则，新的所有权人须法定承受该租赁合同：(1)先出租，后抵押的；(2)先抵押，后出租，抵押权未登记的。例5甲将一套房出租给乙后，甲又将该房屋抵押给丙，并办理了抵押登记。甲、乙租赁合同存续期间，丙实行抵押权拍卖房屋，被丁购得。①这属于“先租后抵”，无论抵押权是否登记，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破祖赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。例6甲将一辆汽车抵押给丙，未办理抵押登记。此后，甲又将该汽车出租给乙。租赁期间，丙行使抵押权拍卖汽车，被丁购得。①这属于“先抵后租，抵押权未登记”，因抵押权实现导致租赁物所有权变动的，适用买卖不破租赁。②适用买卖不破租赁规则的效果是：丁替代甲成为出租人。

2018重庆军队文职招考面试热点：民法总则为良心的拷问撑起保护伞

背景资料：备受关注的《中华人民共和国民法总则》将于10月1日正式实施，其中被俗称为好人法的第184条规定因自愿实施紧急救助行为造成受助人损害的，救助人不承担民事责任。相关业内人士和法律专家，在他们看来，被视为中国好人法的正式实施，将从法律层面鼓励更多人路见危难，伸出援手，同时对英雄流血又流泪说No。第183条避免英雄流血又流泪的情况，如果好人因为救人行为受到损害，侵权人要承担损失，受益人可以自愿给予适当的补偿。如果没有侵权人，或者侵权人逃逸、没有能力承担损失时，受益人应当给予适当的补偿。热点预测：《中华人民共和国民法总则》将于今年10月1日正式实施，其中183条法律法规规定：如果好人因为救人行为受到损害，侵权人要承担损失，受益人可以自愿给予适当的补偿。如果没有侵权人，或者侵权人逃逸、没有能力承担损失时，受益人应当给予适当的补偿。有人认为这和我们传统的道德标准相违背，请对此谈谈你的看法。热点解析：观点：法律托底为见义勇为撑起保护伞。意义：老人摔倒扶不扶的问题困扰着我们的社会生活，也一次次的拷问着我们的良心，一边我们提倡见义勇为高举道德大旗，而另一边当类似事件真正发生时又在担忧自身的风险与责任，裹足不前。10.1日起实施的民法总则第183,条好人法给我们的见义勇为提供一把保护伞，让我们在面对类似问题时免除了后顾之忧。但是鼓励大众见义勇为对见义勇为者实行免责，那么意外事件的损失与费用还是需要责任人承担，大部分存在责任人的危险问题在追责上往往伴随民事案件，例如交通肇事，这就需要见义勇为者自己先承担治疗费用再事后补偿，这对于一些家庭困难或者情况危险的见义勇为者来说往往无力承担。其二公众对见义勇为的行为的道德标准不正确，为善而不欲人知确实是我国的传统美德，但是这不代表救助行为带来的损失和风险就应该由见义勇为者承担，做好事不留名不应该成为禁锢我们思想的枷锁。其三救助知识的普及和宣传学习力度不强，不能让群众的见义勇为变成给专业人员的救助添乱，只有对伤者的负责，对自身的负责才能最大化见义勇为行为的社会价值，不能让群众好心办坏事，然而当前国人普遍存在急救知识和救援情况判断力的不足。这是仅仅依靠我们见义勇为法律制度无法做到的。对策：第一、对于医疗费用，交通费用等由见义勇为者垫付的金钱等我们也应该施行制度保障，先救人再付费给见义勇为打开绿灯则更能体现人性的关辉，让我们的见义勇为者在遭受到见义勇为行为带来的损失时，能够不被金钱所制约，打消他们的后顾之忧;第二、加大普法宣传，树立适宜当下的的价值观导向，避免公众盲目遵从传统文化来约束见义勇为者，明确区分道德标准和实际情况之间的差异，避免道德绑架带来的见义勇为者流血又流泪的状况;第三、应该按照十九大上谁执法谁普法的原则，需要做好我们的科普与技能培训，只有这样才能让公众掌握必备的急救知识和应急技能，让见义勇为行为避免给受助者带来更大的伤害与意外，同时也能提高公众救助他人的的热情与自信。好人法最大化的让见义勇为真正变成我们每一个公民自觉自发的风尚。|||

2016年军队文职人员招聘考试（经济学）考前模拟试题及答案三-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育

2016年军队文职人员招聘考试（经济学）考前模拟试题及答案三发布时间：2017-07-20 21:36:281). 对下列资料计算平均数，适宜于采用几何平均数的是( )。A.对某班同学的考试成绩求平均数B.对一种产品的单价求平均数C.对人口密度求其平均数D.计算平均比率或平均速度时正确答案：D2). 需求法则的经济理论前提是，在市场经济中，消费者是追求( )最大的经济人。A.效用B.利润C.价格D.成本正确答案：A3). 文教科学卫生支出属于( )。A.积累性支出B.消费性支出C.补偿性支出D.转移性支出正确答案：B答案解析：本题考查文教科学卫生支出。社会消费性支出包括：行政管理费、国防费、文教、科学、卫生事业费以及工交商农等部门的事业费。

2016年军队文职人员招聘考试（经济学）复习题及答案五-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育

发布时间：2017-08-20 15:23:521). 甲、乙同为儿童玩具生产商。六一节前夕，丙与甲商谈进货事宜。乙知道后向丙提出更优惠条件，并指使丁假借订货与甲接洽，报价高于丙以阻止甲与丙签约。丙经比较与乙签约，丁随即终止与甲的谈判，甲因此遭受损失。对此，下列说法中，正确的是( )。A.乙应对甲承担缔约过失责任B.丙应对甲承担缔约过失责任C.丁应对甲承担缔约过失责任D.乙、丙、丁无须对甲承担缔约过失责任正确答案：C答案解析：本题涉及3个合同的订立：(1)甲丙之间的合同，终未成立，但甲丙缔约过程中并无过错行为，均无须对该合同的 流产 承担缔约过失责任；(2)乙丙之间的合同，是有效成立的合同，谈不上承担缔约过失责任；(3)丙丁之间的合同，因丁的恶意磋商行为 流产 ，丁应当向丙承担缔约过失责任，乙虽为幕后指使者，但并非缔约方，不应承担缔约过失责任。2). 货币市场中交易的金融工具一般都具有( )等特点。A.期限短B.收益率高C.流动性高D.流动性低E.利率敏感正确答案：ACE答案解析：货币市场中交易的金融工具一般都具有期限短、流动性高、对利率敏感等特点。BD是资本市场工具的特点，选ACE。