解放军文职招聘考试来源于购房人的风险-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育
发布时间：2017-08-2220:13:50来源于购房人的风险1、购房人经济状况恶化或发生其他足以影响其偿债能力的变故，无力继续供楼。2、购房人死亡或者被宣告死亡或失踪，继承人不再供楼。3、购房人提供虚假证明材料。（三）国家政策风险（四）不可抗力风险如发生自然灾害使抵押物毁损等。三、楼宇按揭银行风险的法律防范机制（一）明确开发商所应承担的法律责任，确立风险化解启动机制。把开发商与银行的关系确定为双重关系：第一层是回购关系；第二层是保证关系。在这种风险化解机制下，当购房人不能按合同供款时，首先开发商必须回购该抵押房产，并优先清偿银行贷款本息，如仍不足清偿，则开发商对不足部分承担保证责任，这样银行就可以真正实现双重保险。（二）保险业全面介入楼宇按揭法律关系，确立楼宇按揭银行风险转移机制。保险融资与楼宇按揭融资具有许多内在的切合因素，购房人的人身财产安全、开发商的履约能力与银行风险的防范，这些需求都可以通过保险业的介入而得到妥善解决，使保险与按揭各方利益得到最佳组合。要求购房人购买房产（即按揭物）的财产保险。购房人为投保人和被保险人，如发生意外事故，如自然灾害等导致抵押房产毁损，银行可以从保险赔偿金中优先受偿，这种保险法律关系和优先受偿权可以在楼宇按揭合同中予以明确，可有效地防范因不可抗力及其他原因给银行带来的按揭风险。（三）发挥律师在楼宇按揭业务中的作用，降低按揭银行风险1、我国目前楼宇按揭中存在的问题银行目前的楼宇按揭贷款业务脱胎于香港，两地业务的指导思想，操作程序乃至业务环节上有许多一致或相似的地方。最大的区别是内地银行业务的社会化程度比较低，银行人员承担了大量非银行业务，该干的没有干，干了没干好。（1）银行作为企业其全部业务应以效益为中心，反映在按揭贷款业务上，则应把主要的人力与精力集中去加强内部管理、规范操作以及为开发商、购房人提高服务质量上，但在实际业务中，银行的房信业务有很大部分人力和物力不是集中于办理前述业务，而是忙于应付审核法律主体、签订合同、办理抵押登记、办公证等法律事务上，与发展商联系不多，追踪不够，效率不高。（2）银行的供楼业务发展快，该业务的法律事务部分具有笔数多、手续繁的特点，由于银行工作人员包揽此项业务，导致房信部门工作量猛增，大部分银行反映业务经办人手紧张，个别严重缺人的银行，为应付工作，请临时工替信贷员办供楼业务，甚至还有的将有关业务（如借款合同的填写、通知供款人还款日期等）让开发商代劳，造成合同填写不规范、差错率高，对外影响银行形象，对内不利于风险防范。2、香港楼宇按揭的程序和律师行的作用按揭楼宇分为私人楼宇、政府房屋（公屋），商业及工贸楼宇三种，以私人楼宇为主，按揭业务的操作流程如下（包括一、二手楼的现楼和期楼）（1）现楼：①按揭申请人与房地产所有人签订临时买卖合约。②申请人向银行申请按揭贷款，包括以下内容：a.银行委托估价师对房产进行估价；b.银行对房产的产权、建筑情况、面积、装修等进行调查；c.若银行对申请人的资信和房产的价值满意的话，银行将发出同意贷款的信函；d.银行指示律师办理有关法律程序。③律师进行有关法律程序（查明房产的业权、准备合同文本、合同签字鉴证等）。④有关合同签署后，银行安排划款于律师行的帐户，以帮助借款人完成交易。⑤律师进行有关文件之注册手续（即国土厅进行产权登记）完成后将所有文件交银行存放。如果房产系多次按揭，则设定首次按揭的银行有权保管房地产所有权的文件。⑥当按揭借款人还清全部借贷后，银行指示律师进行赎契（向借款人移交产权）的法律程序。（2）楼花:①申请人与发展商签订临时买卖契约。②与前述2同。③律师进行有关法律程序，并起草楼花按揭合同，将借款人买卖合同项下的房产权益抵押给银行。④当有关合同文件签署后，银行将贷款转入律师行帐户，以便协助借款人将楼价余额交给发展商。⑤律师跟进有关文件这注册手续，当该物业发出入伙证即取得正式产权之后的十四个工作日内，起草正式的按揭契约，以便借款人完成按揭手续，将房产抵押给银行。⑥借款人完全还清贷款后，银行会指示律师进行赎契有关法律程序。在以上的业务流程中，香港律师行主要承担以下工作：对物业之业权（产权）作出调查；草拟及签署有关按揭之法律文件（如按揭契约，担保书及公司会议记录等）；呈报银行该物业之按揭文件已经签署，通知银行划款与该律师之帐户内以便协助借款人完成该贷款之指定用途；安排有关法律文件于政府有关机构（如国土厅）进行注册手续。在前述业务中，律师只代表银行，但借款人通常也不会另外找律师，而是同时委托银行律师办理有关按揭手续。在前述运作过程中，银行与律师分工明确，银行主要负责贷款评估、放款及收款，法律事务则全部委托律师行办理，律师办理相关业务须承担执业风险，如果在办理业务过程中有疏忽，比如审核业权或迟延登记，导致银行蒙受损失的，在银行在追讨下法庭可能判令有关的律师行作出赔偿，赔偿金额通常包括按揭款项的金额及其有关的利息。香港银行和律师行这种细致、明确的分工，极大地减轻了银行的工作量，使其可以集中精力办理银行业务，而律师行面临的巨大执业风险，促使其在执业过程中认真履行职责，确保楼宇按揭业务全部过程的合法性和有效性，从而大大降低了按揭贷款的风险。在香港，通常没有出现什么按揭上的纠纷，因法律及按揭条款内容均十分完善，抵押人鲜能推卸责任。据香港金融管理局统计，1997年，按揭贷款迟延还款（90天），仅占全部按揭贷款总额0.1%。
解放军文职招聘考试房屋按揭-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育
发布时间：2017-08-2220:13:35一、房屋按揭的法律问题（一）按揭含义按揭源自香港，其含义与我国现阶段的按揭有很大的不同。我国按揭是指：不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与发展商之房地产买卖合同项下的所有权益质押予按揭银行，或将其因与发展商之买卖合同而取得的房地产抵押按揭银行，按揭银行将一定数额的款项贷给购房人名义将款项交由发展商所有的一种市场行为之总称。（二）按揭法律关系：楼宇按揭法律关系涉及二个合同、三方当事人。具体分析如下：第一，二个合同是指购房合同和楼宇按揭贷款合同。第二，三方当事人是指开发商、购房人和银行。（一）开发商与购房人之间是房屋（现楼或楼花）买卖关系；（二）银行与购房人的关系则包含双层意义；第一层是借贷关系，购房人是债务人，银行是债权人；第二层是抵押关系。购房人是抵押人，银行是抵押权人；（三）开发商与银行的关系。①是连带保证法律关系，开发商是保证人，银行是被保证人，开发商对购房人所借贷款本息向银行承担连带保证责任。②是一种房屋的回购权利义务关系，是银行与购房人之间的房屋抵押法律关系的一种延伸，是银行依法处分抵押物所产生的一种民事权利义务关系。当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人作为抵押人在按揭贷款合同中予以书面确认。二、银行在楼宇按揭中的几种主要风险在楼宇按揭法律关系的二个合同、三方当事人之中的每一个环节，如出现违约情况，就可能造成银行风险，因此在楼宇按揭中银行风险是随时存在的，并且来源于多方面，表现形式也是多样的。概括地说在楼宇按揭贷款中，银行主要存在如下风险：（一）来源于开发商的风险1、开发商的欺诈行为。开发商取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途，或者携款而去，这种情况在楼花按揭情况下产生的机率较大。2、开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼，致使购房协议无法履行，必然导致按揭贷款协议无法正常履行；银行信贷资产受到损害。3、开发商所建楼宇质量不符合合同要求等原因，购房人要求解除购房协议，导致购房人不能正常供楼。4、开发商所开发楼盘没有取得合法使用权，无法取得房产证或开发商违法预售等原因，导致银行风险。
解放军文职招聘考试【最终的判断】-解放军文职人员招聘-军队文职考试-红师教育
发布时间：2017-09-0710:51:55如果上天能帮自己拿主意该多好啊，做出选择是容易的，但如果我选择错误，上天能给我第二次改正的机会吗？蓝玉，你要明白，这个游戏最残酷的地方就在于你只有一次机会。如同拍卖行里的一锤定音，贵贱得买，贵贱得卖！到这个地步，兵书已经没用了，谁也不能告诉我敌人在哪里，要作出这个抉择，我还有什么可以依靠的呢？直觉？对，就是直觉！这里满天黄沙，遍地荒芜，没有人烟，但我能感觉到，敌人一定就在附近！可是直觉真的靠得住吗，没有情报，没有线索，没有任何踪迹。就凭自己的感觉作出如此重大的判断？为了作出今天的判断，我已经默默地奋斗了很多年。是的，我要相信自己，要相信无数次战场厮杀累积的经验，要相信无数个夜晚孤灯下熟读兵书，苦苦思索的努力。没有理由，没有线索，没有证据，但敌人一定就在附近！前进！这就是我的判断！我的判断是对的，我的判断一定是对的！他下定了决心，沉稳的对那些等待他的将领们说道：前进，敌人就在附近。没有人再提问，因为他们已经从蓝玉的脸上看到了自信，这种自信也感染了他们，感染了整支军队。于是，十五万大军出发了，士兵们向着未知的命运又迈出了一步，但这支荒漠中的军队没有犹豫，没有动摇。因为他们相信，无论如何困难，蓝玉一定是有办法的，这个人一定能够带领他们取得胜利，并活着回家。上下同欲者，胜！蓝玉带着他的军队继续深入荒漠，他们行军路上小心翼翼，就连做饭也要先在地上挖个洞，在洞里做饭，以防止烟火冒出，被敌军发觉（军士穴地而炊，毋见烟火）。这实在是一支可怕的军队，在茫茫沙漠中，还注意到这样的细节，这支军队就像一只沙漠中的蝎子，悄悄地前进，隐藏在阴影中，只有看到敌人，才会发出那致命的一击。当大军到达捕鱼儿海南面后，蓝玉终于发现了北元大军的踪迹，但到底有多少人，首领有多高的级别，他并不知道。无论如何，这是最好的机会，他立刻命令王弼为先锋，向捕鱼儿海东北前进，务求一举歼灭北元军队。此时，在捕鱼儿海的东北边，北元的最高统治者脱古思帖木儿正在和他的大臣们举行宴会，他并不是傻瓜，蓝玉的大军一出发，他就得到了消息。他深知平时小打小闹，打完就跑，对方也不能把自己怎么样，但这次朱元璋是来真的了，要跟自己玩命，好汉从来不吃眼前亏，他把自己的主力部队和大大小小的贵族们都转移到了这个地方。此地平素无人居住，茫茫大漠，蓝玉的军队没有后勤保障，更重要的是军马没有水草，蓝玉深知用兵之道，是不会深入大漠的（军乏水草，不能深入）。只要等到蓝玉的补给供应不上，粮尽水绝，就可以反守为攻。在等待的时间里，他也曾经不安过，万一蓝玉真的来了呢，但许多天过去了，连人影都没一个，慢慢的，他放松了警惕，甚至连基本的守卫也不再设置，每天和大臣们饮酒取乐，顺便说一句，这次避难，他还带上了自己的老婆和儿子，这本是为了他们的安全。但后来事情的发展却与他的设想完全相反。就在王弼向他的大营挺进的时候，他正坐在自己的帐篷里，这天正好大风扬沙，天空被一层黄沙掩盖，几十米内都看不见人，白天变得如同黑昼，按说这样的天气，明军更不可能发动进攻，他应该更加安心才对，但这漫天的沙尘却似乎打在了他的心上，一种不祥的预感涌上心头。在大漠和草原上英勇善战的蒙古民族，对于危险往往有种先天的预知，这是他们民族长期游牧的生活习惯养成的，可是脱古思帖木儿也说不出到底哪里不对，预感终究只是预感。还是接着喝酒吧。在脱古思帖木儿举行宴会上的帐外，一名百户长喝醉了酒，他向驻防的太尉蛮子打了个招呼，晕晕乎乎的走出了营区，漫天飞沙中，他也不知自己走了多远。等他有点清醒过来时，已经不认得回去的路了。这可不是开玩笑的，他努力使自己镇定下来，分辨出了方向，便回头向大营走去，突然，他发现自己的前方出现了许多人影，由于天空被黄沙覆盖，根本看不清远处人的面孔，他以为这里就是自己的大营。连忙高兴的一路跑了过去，到跟前一看，他才发现迎接他的是一群灰头土脸，就像刚从沙里捞出来一样的士兵。要命的是，这些士兵穿的并不是自己熟悉的军服。他们是明军。这些明军士兵用恶狼般的眼神看着他，脸上露出欣喜的表情，还大声呼喊，很快，更多的明军士兵围拢了来，他们以看待珍惜动物似的眼神注视着他。他很荣幸地成为了第一个俘虏。今天真是倒霉，出门忘了看黄历啊。
