2018军队文职考试考岗位能力民法常识之一房二卖
2017年9月，市民王某与某房地产开发公司签订一份预售商品房买卖合同，约定由王某购买某小区602号房。合同签订后，王某按约支付了全部购房款，只等房地产开发公司交房。然而到了合同约定的交房日期，房地产开发公司却迟迟不能交付，王某多次催促，最后才得知该小区602号房早就已被房地产开发公司卖给了刘某，刘某也已经取得了房屋所有权证。王某愤而提起诉讼，要求房地产开发公司返还已付房款、赔偿相应利息及其他实际损失、支付相当于已付购房款的赔偿金。 房地产开发公司一房二卖的行为(即先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人)，给买房人王某造成了严重的损害。对于这种一房二卖的行为，法律是如何规范的?
因为，刘某此时适用善意第三人制度，首先，刘某在于房地产公司签房屋买卖合同时，并不知道房地产公司已经将房子卖给王某了，刘某事前是不知情的，也就是我们法律中所说的不知情其次，刘某在于房地产公司签订房屋买卖合同的时候，以市场的价格与房地产公司进行贸易，属于我们法律中所说的合理价格最后，不动产权属变更需要登记，刘某也已经获得了房屋所有权证。综上所述，刘某符合善意取得制度，因此目前该房屋的所有权人应该是刘某。 但是，当多数人估计此时会产生疑问。王某不是与房地产公司也签订了一份房屋买卖合同吗?此时房屋的所有权人是刘某，那么也就意味这王某的这份房屋买卖合同是无效的吗?这就又涉及到债权当中的一个高频热点，一个物体上同时存在物权和债权，物权效力优先原则。
当合同的债权和房屋的所有权全都存在时，此时物权的效力和债权的效力都没有瑕疵的时候，我们要以物权的效力优先。在这个案例当中，就可以看出王某与房地产公司签订的第一份房屋买卖合同有效，而刘某确实也获得了这房子物权，物权和债权都没有无效、可撤销和效力待定的情况，因此王某的第一份买卖合同仍然是有效的，但房屋的产权确实属于刘某。 最后就会涉及到王某的理赔情况，房地产公司应将王某买卖房屋的款项如数归还，如果在合同当中对于违约金或定金等情况有规定的，房地产公司就应该按照合同进行理赔。
考试法律常识之民法(168)：一房数租
第6条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：(一)已经合法占有租赁房屋的；(二)已经办理登记备案手续的；(三)合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。1.说明。该条确立了“债权具有平等性的例外规则。”即在一房数租中，在每一个租赁合同均有效时，承租人请求出租人承担实际履行义务的债权具有不平等性。2.同一出租人，就同一房屋，与两个以上的承租人订立房屋租赁合同，为“一房数租”。“一房数租”中，依照下列顺序，确定数个承租人请求出租人实际履行之债权的先后顺序:①已经合法占有租赁房屋的承租人优先；②已经办理登记备案手续的承租人优先；③合同成立在先的承租人优先。典型真题孙某与李某签订房屋租赁合同，李某承租后与陈某签订了转租合同，孙某表示同意。但是，孙某在与李某签订租赁合同之前，已经把该房租给了王某并已交付。李某、陈某、王某均要求继续租赁该房屋。下列哪一表述是正确的？（14年·卷三·14题一C)A.李某有权要求王某搬离房屋B.陈某有权要求王某搬离房屋C.李某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任D.陈某有权解除合同，要求孙某承担赔偿责任[答案解析]①因王某已经合法占有租赁的房屋，根据《城镇房屋租赁合同解释》第6条第1款，应确定王某为履行合同的承租人。王某对房屋为有权占有。李某和陈某无任何权利请求王某返还房屋。故A选项错误；B选项错误。②根据《城镇房屋租赁合同解释》第6条第2款，因孙某违约，李某订立合同的目的不能实现，李某有权解除与孙某的房屋租赁合同，并请求孙某承担违约损害赔偿。故C选项正确。③在李某与陈某的租赁合同中，李某不能向陈某交付房屋，构成根本违约，陈某有权解除与李某的租赁合同，并请求李某承担损害赔偿责任。但是，根据合同的相对性（可以《合同法》第121条为依据），陈某无权请求孙某承担违约损害赔偿责任。
